在宏观经济、调控、疫情等多重因素叠加影响下,房地产市场缩量明显。在此背景下,房企加紧去杠杆,购房者则捂紧了“钱袋子”。自2022年以来,提信心、化风险、促需求成为房地产政策的主旋律,尤其是针对市场抗压力较弱的三四线城市纷纷出台宽松政策,包括优化限购、发放购房补贴、允许二手房带押过户、支持多孩家庭购房、降低房贷利率等。但是,利好政策并未给市场带来立竿见影的效果,去化难的问题仍难化解。
那么,三四线城市房地产市场何时迎来复苏的拐点?未来在产业、新型城镇化方面还有哪些机遇?
近300个三四线城市政策松绑,降低购房门槛
自2022年房地产市场下行以来,最先出手救市的当数三四线城市。据58安居客房产研究院统计,2022年,330余个省市出台楼市松绑政策,其中三四线城市占比超8成。各地共发布政策1000余次,从优化限购、限贷、限售到调整公积金贷款额度、允许二手房带押过户、多孩家庭住房支持、发放购房补贴等,政策优化频次达到近年峰值。
在2023年,三四线城市松绑调控政策的节奏仍然在加快。作为粤港澳大湾区的重点城市,东莞在去年全面取消限购后,又在今年1月6日调整住房信贷政策,全域购买首套房首付比例从以前的三成降至两成。1月29日,温州确定继续实行个人首次购买市区新建普通商品住房、存量住房,在取得房屋不动产证后,给予购房款0.6%的消费补助。
2月2日,洛阳下调商贷首付比例,个人首套房首付比例按照20%执行,并鼓励银行逐步降低二套房首付比例。在激发市场方面,洛阳对于购买市区单套建筑面积在144平方米以下新建普通商品住宅,交纳契税和房屋专项维修资金后,按商品住房合同价款的0.5%进行补贴,最高不超过1万元。2月3日,襄阳襄州区出台提振楼市举措,首次购买新建商品住房,每套可获2万元补贴。2月7日,赣州将购房契税补贴政策延续至6月30日。
三四线城市房贷利率率先破低点
三四线城市政策优化的方向重点在于扩大需求,其中,今年以来,下调房贷利率以及首付比例成为出台最密集的利好政策之一。据中指研究院不完全统计,今年以来,80余城调整首套房商贷首付比例至20%,另有多地下调二套房首付比例至30%,出台取消“认房又认贷”等举措,给予购房贷款以更大的支持,这其中三四线城市占大多数。
另据贝壳研究院监测的103个城市中,截至1月31日,首套房贷款利率低于4.1%的城市共有30个。其中,二线城市8个,其余均为三四线城市。值得一提的是,在上述30个城市中,有4个城市首套房贷款利率为3.7%,成为目前全国商贷利率最低水平,分别是南宁、珠海、株洲和常德,除了南宁外,其余均为三四线城市。而从利率变化来看,1月份首套房贷款利率下限首次下调的城市中,包括惠州、中山、珠海等粤港澳大湾区三四线城市。其中,济宁等城市首套房贷款利率自1月1日起恢复至4.1%,春节后重新下调至2022年10月的水平,即3.8%-3.95%。
根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据国家统计局数据,当前符合下调要求的城市共有35个,其中已经有20个城市下调或者取消首套房贷款利率下限,预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率,其中不乏温州等三四线城市。
对于多城密集下调首套房贷款利率,诸葛找房数据研究中心认为,下调首套房贷款利率既可以降低购房成本,减轻还贷压力,还可以提振购房积极性。另外,在传统楼市“小阳春”即将到来的时间节点,多城密集下调房贷利率,可以促进房地产市场回暖。
市场信心复苏仍需时间
目前,优化政策实施后并未给市场带来立竿见影的效果,三四线城市的房价仍然呈现下滑的趋势。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年,三四线城市平均房价为9857元/平方米,较上年下跌2.93%;三四线城市房价收入比为9.1,较上年下降7.16%。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。而房价下滑也变相减轻了购房压力。
具体来看,2022年房价收入比最低的TOP10城市均为三四线城市。其中,株洲、遵义、鄂尔多斯位居前三。对此,诸葛找房数据研究中心表示,低房价收入比TOP10城市的房价平均低于9000元/平方米,房价呈现下滑态势,主要是由于这些城市产业基础相对薄弱,人口吸附能力偏低,楼市发展缺乏相对稳健的需求支持,房价上涨动力不足。
值得关注的是,目前购房预期有所恢复。据58安居客研究院统计数据显示,今年1月,全国找房热度环比上涨14.0%,重点三四线城市找房热度环比上涨17.8%,其中郴州、蚌埠、南阳等多个城市热度涨幅在45%以上,绍兴、秦皇岛等城市热度提升也较为显著。58同城、安居客通过统计微聊问答数据发现,洛阳、衡水、保定、秦皇岛和衡阳等城市购房者向经纪人的咨询量增多。
对此,58安居客研究院院长张波表示,热度上涨体现出市场预期好转正逐步形成,尤其是三四线城市找房热度上升和返乡人群增多有一定关系。但是,看房热度的提升转化为成交仍需时间,市场信心的复苏也需要时间。
【出路】
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强:
新型城镇化、城市更新仍将是动力源
三四线城市所面临的市场机会,首先是由新型城镇化所带来的机遇。因为中国各个地方城镇化的进程并不同步,尤其是三四线这样的中小城市,其城镇化率还是相对较低的。2021年全国平均城镇化率为64.72%,但是有些地方会较低,甚至还有一些地方出现半城市化,所以三四线城市在城镇化过程中,对未来的房地产市场都是一个主要推动力量。
实际上,人口的迁徙对房地产市场产生不小的影响。过去,落后的地区向发达地区迁徙,比如中西部地区向东南沿海地区进行长距离迁徙,但是今后会慢慢发生变化,也就是随着地区经济差距逐渐缩小,长距离的迁徙可能会逐步让位于向本地中小城市迁徙。
另外,城市更新也是三四线城市房地产市场发展的动力。很多老城区都面临更新改造,包括基础设施,房屋改造等。可以看到,目前国家也在不断出台新政策来推动城市更新。
随着社会的发展、智能新兴技术的推广,房地产产品将会不断地创新,品质和性能也会发生变化,比如低碳绿色建筑、住房的智能化。因此,产品创新是行业发展的一个动力,也是未来三四线城市房地产市场有可能发现的机遇。
需要注意的是,三四线城市之间也存在差别。有些中小城市处于大都市圈范围之内,可能会受到大城市外溢效应的影响,另一些中小城市则没有这样的利好。不过,随着房地产市场逐渐恢复,不同区位的城市会有不同的机会,包括产业升级转型所带来的机会。
目前,房地产市场还处于低谷,这与整个宏观经济的大环境有关,三四线城市房地产市场将随着经济好转而恢复。在此过程中,一二线城市率先企稳,然后逐渐转移到三四线城市,带动三四线城市复苏。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:
乡村振兴、产业发展给三四线城市带来机遇
近期,可以发现国家对中心城市的过快发展有了明显的限制,这就给三四线城市创造了一定的发展机会。为此,三四线城市要发挥本身低房价、特色产业的优势,向小而精、小而美的产业发展。与此同时,房地产也要收缩,这是一个大的趋势,不能再无序扩张。
目前,都市圈内的三四线城市,也就是包括卫星城在内、靠近中心城市的三四线城市发展得都不错。比较弱的主要是内地省份的三四线城市。一般内地省份会在“强省会”的战略下,对三四线城市的人口和资源要素虹吸严重,对其发展也造成了很大的影响。现在要纠偏,也就是大中小城市要协同发展。所以国家在近期推出以县域为载体的城镇化,其实就是要鼓励这种被虹吸的城市和区域能够得到均衡发展。
从人口流向来看,人口向大城市迁徙,这是过去十年的趋势,但现在这个趋势有了一些变化。从农民工来看,在本地就业的人数过去几年增长比较快,外出打工的人数增长逐渐减缓,甚至停止增长了,未来会出现负增长。
当下,我们要顺应这种本地就业的趋势。所谓的本地就业是在本乡镇范围内就业,因为大城市打工的性价比可能不高了,尽管收入比较高,但扣除成本以外,结余比较少,所以还不如在本地就业。特别是建筑工地,现在有了严格用工的规定,一些超龄的农民工在健康状况还不错的情况下,都可能回家再就业,导致劳动力回流的趋势明显。再加上近年来大城市房价太高也促使部分人回老家就业。继国家提出乡村振兴后,城乡融合等方面的优惠政策出台非常多,这会给三四线城市的居民带来更多的就业机会。在这样的形势下,对于三四线城市房地产来说是个机会。
此外,三四线城市的产业有一个很重要的发展机遇,就是基于本地的产业特色,特别是靠近农村,发展农业生产的特色,推进农产品就地加工、运输。比如,特色农业、观光农业、农业旅游等的发展,可以解决当地农民及农民工回归后的就业问题,同时,让他们享受城市公共服务的社会保障。这样就实现了城市和乡村之间的互联互通。
华南城市研究会(智库)会长、暨南大学教授胡刚:
做强做专产业才是发展根本路径
城市化发展进程中的显著特征是人口流动,产业集聚。现在,不仅是农村人口,包括一些中小城市人口也在向大城市流动。人口外迁带来的结果是,前几年,三四线城市大量开发的房地产项目,出现滞消,形成库存。从目前来看,这个消化时间可能会比较长。但在未来城市化过程中,也会给三四线城市带来一些机会。
可以看到,中心城市周边的一些三四线城市,包括部分县城在内,其经济发展相对比较好。这些三四线城市受中心城市兴起的推动,不仅发展较好,而且承接中心城市人口的外溢。另外,还有一部分人会去中心城市工作,但不会带着全家人迁移,将老年人以及孩子留在县城或者地级市;甚至有些人会将老年人、小孩从乡村接出来,迁到县城或者地级市落户,这种现象目前也比较多。对于这些老人和孩子来说,生活水平会有一个很大的提高,这也是城市化的表现。
另外,一些年轻人可能因为学历等原因,不会选择去大城市就业,而是去三四线城市发展,这种多元化的选择也给三四线城市带来了机会。
那么,上述提及的县城、地级市,都是指东南沿海地区,经济比较发达的地方。还有一些中部或者西部的三四线城市,有着特色的自然风光以及人文底蕴,通过旅游能够带动当地特色产业的发展,产业发展起来了,机会也就多了。此外,像鹤岗这样的网红城市,因为房价低,也能吸引一些人去买房居住。
从目前三四线城市的产业发展方向来看,发展制造业才是它的出路。因为一线城市、强二线城市都发展第三产业,包括商贸、科技创新、教育卫生,那么低能级的城市基本是发展制造业,而且分工越来越细。可以看到,包括广东、福建沿海等三四线城市,产业做得非常专业化,比如做鞋、生产汽车配件。它们将某一细分行业做大,行业占比也较高,这个占比甚至在全球市场上都有一定地位,这是三四线城市发展产业的一个基本路径。如果面面俱到,是竞争不过中心城市的,只有把某一个产业做强做专,才是发展的根本路径。